朱镕基之子：房子为什么会这么贵？纯粹是因为金融

阿牛 · 发表于 2017-6-25 18:52

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本帖最后由阿牛于 2017-6-25 18:53 编辑

6月18日，“第三届青岛·中国财富论坛”在山东召开。金融专业人士朱云来在“金融回归实体经济”分论坛上谈了实体经济与虚拟经济、货币、房地产等诸多问题。
谈到所谓的脱实向虚或者脱虚返实，朱云来表示，经济问题的本质不是虚实的问题，本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。
他指出，看看过去这些年发展的方式，除了印钱的幅度越来越大，其它的方式基本没有改变。他表示，这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。
他表示，市场经济的基本规律，实业就是要应该赚钱。但为什么你认为好的某个领域的实业的利润这么低？这恰恰说明它实际是过剩的，肯定是因为过剩了，才会不赚钱。但他也指出金融很赚钱也不一定对，金融赚钱正因为印了这么多的钱，他们在分钱的过程中当然赚钱。
在回答观众提问“房地产行业属不属于实体经济”问题时，朱云来承认，房地产是一个非常有意思的东西，“你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济。你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的？就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？”
他还提到房子为什么会这么贵？他指出，纯粹是因为金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高。
他指出，问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。
至于怎么看未来的房价？朱云来表示，短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。
会调整到多少？朱云来认为，“像刚才贾（康）先生说，不知道价格怎么调整，我说是的，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。”

以下为朱云来发言实录：
朱云来：你刚才讲的这个金融的话题，确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。所谓脱实向虚，其实脱虚返实也好，经济问题本质不是虚实的问题，本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。
因为实体，其实从投资赚钱的角度来讲，我想投资人是不会管虚和实的，你只要赚钱，他一定投，你不赚钱，你再说实体经济，他也没法投。所以我觉得本质问题，是经济发展本身是否良性，是否货币供应总体过大，跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。
因为投资总是高，大量投资，投资多了，不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的，债务太多了，早晚恐怕有问题。我先简单说这些。
主持人：非常感谢。就像我刚才所说的，金融和实体经济确实是非常宽的话题，大家也可以听到，其实六位专家是从他们不同的角度，来谈他们对这个话题的认识。所以每个人其实他们都是专注了某一个方向。我就想先向几位专家提几个问题。第一个问题，还是请第一个发言嘉宾，朱云来回答一下，我记得之前有一次吃饭的时候，你就提到了中国债务比例发展非常快，大概三四年前你就提出了，我记得特别清楚，在一次小型聚会上。刚才你的主要发言又基本上还是集中在货币方面的扩张，你也提到了脱虚向实的问题，不管虚拟经济还是实体经济，投资就是要赚钱。
近年来，对整个金融监管还是越来越严了，其实很多即使投资想赚钱也不敢做了，由于监管方面的要求。回到这个话题，如何能够既刺激投资金融机构的积极性，同时又让他们能够遵守各方面的监管，他们的规定，同时又能够服务经济实体，这本身是非常非常矛盾的。尤其在中国，这个投资还是导向于宏观的政策。你要是完全靠投资赚钱，长期的这种理论来说，往往可能会最后导致自己的夭折，我这种话说的对不对？你来评论一下。

阿牛 · 发表于 2017-6-25 18:52

朱云来：我想讲讲我的几点基本理解：
首先，你要深刻理解什么是市场经济，如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算，决定这个东西做还是不做，这个本身已经自然形成了经济。你现在说每一个参与的主体，也会根据他自己的计算，遵守规则，就是跟规则应该是没有直接的关系，你平常原来已经形成一套规则，按照这个规则。如果不按照这个规则，本来就应该做某种解决的，或者你规则错了，你把规则改了，或者必须应该遵守的规则，才使公众利益最大化。
因此你必须让他遵守这个规则。这个跟规则没有关系，可能在实际生活当中，可能更希望快点发展经济，因此很容易讲形成一些项目去投，通过这些项目扩张贷款，扩张贷款之后实际不赚钱，很多人不了解，在你贷款过程中，你创造了货币，这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱，你只要不收回这个贷款，这个钱通过经济交易过程，投资一方把钱交给了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用，又转给下一个人，所以这个钱一直在里面转，越来越多，这个钱总是要逐利，总是要找机会。所以我们看到很多，不是说你可以脱实向虚，脱虚向实，不是这样一个规律。
我们从宏观经济发展，从大的角度来看，这样的背景下，我们的贷款规模是不是够，是太大了，还是太小了？这是看机会，在早期发展阶段，世界经济进行调整，给中国很好的机会，你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时，已经又变了好多年，十年二十年了，情况变了，你怎么做？前面有住房的建设，在开始起到很好的作用，现在又是此一时彼一时。现在建房总量比十年前增加了可能两三倍，这个数量大到一定程度的时候，它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资，可能就有问题了。
所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。我们一直在讲发展要转变方式，但事实上，我们过去看到的过去这些年发展的方式，其实基本没变，除了这个钱印的幅度越来越大，其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。
主持人：谢谢，我总结一下云来说的，第一是金融一定要服务于实体经济，而且钱，就是投资收益一定要是真正的实体赚来的收益，而不是用自己的钱赚一些高利贷也好，就不能不断在钱中再加钱。
朱云来：市场经济，市场机制会决定这个钱，是钱多的问题，不是主体应该决定往哪儿去，比如合法的规定，这是原来都已经说的，你还能说做违法的吗？既然是非法的，原来有什么法该怎么管怎么管，这没有关系，在原有条件没有变的情况下，为什么觉得现在钱更多脱实向虚了？其实是因为钱更多了，过去也没有这个钱，也不会往那里去，不赚钱不会去的。现在反过来说，有些投资者拿了钱，给应该投实体，回报才2%、5%，不准人家投金融，那个金融15%、20%的回报，怎么能这样呢？你是赞成市场经济，还是不赞成呢？如果必须都安排钱投到哪里去，不就变成计划经济了吗？那就不用讨论了。
提问：我想请教一下朱总，朱总对国际形势比较了解，在现在可以看到的大的国家，在金融的监管，金融和实体经济相互支持协调，相对比较好的，运行相对比较健康的国家或者大的经济体，应该是哪几个，有哪几个，或者哪几个经济体运行的特点，监管的现状值得我们好好研究学习和借鉴？谢谢。
朱云来：这个问题有点大，这么多涉及到国际的情况，各个国家的监管。其实我觉得总体来说，西方像美国、欧洲这些国家的经济，发展得比较早，所以相对比较系统，但不是说没有问题，但是我们自己的问题，我们可以有借鉴，但是真正中国的问题和这些国家的问题不太一样，恐怕我们必须走自己的路，但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。就是你到底面临什么样的问题，你怎么样去解决它？应该在一个制度体系，原来我讲一个可能过去，需要一些顶层设计，其实这个是对之前的一些实际的做法，就是各个部门，各自为战，实际上都是根据自己的基础的情况，从底下往下做起来的一些规则。
刚才贾先生也提到，一行三会这么多的金融领域，相互之间是有相当的密切的联系，但是你又是分别去制定规则，甚至也是分别去执行。遇到很多问题，可能就很难协调。但是这些问题，恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系，什么该管，什么不该管，该管的也要讲究怎么个管法。要通过这些研究，形成一定的共识，要把它明确化。
我们习惯于把这些规则，今天出了一个什么事，头痛医头，脚痛医脚，这些规则本身不细化。暂时解决这个问题，明天又引起另外一个问题，就看我们房屋调整政策，这三五年，这十年，改了多少回了。有用吗？每一次都改完了之后，又出来下面一个问题，农产品也是一样，今天肉价涨了，就来个新政策，刺激肉生产，明天又跌得一塌糊涂，没法做了，等开始做了，又开始涨了。这都是经济的规律。
我们要学习什么是市场经济的基本规律，要根据这个市场规律来正确做，甚至有的时候我们觉得，这是中国的一种文化习惯，资本逐利，虽然大家现在多少能接受，但是实际感觉上还是有点鄙视。后来我在想，逐利不是说不好，是必须的，国有企业不逐利，不挣钱，那就是对的吗？它要逐利，因为这是全民所有财产，全民才能得到利益，这是最大的利益，它必须逐利，必须盈利。所以其实盈利是没有错的，市场主体根据盈利的规则，就会做它经济的判断和选择。不是突然一下，你认为这个领域，这个实业好，它的就要应该赚钱，其实为什么你认为好的这个实业，它的利润这么低？就说明它实际是过剩的，你要听从市场的道理，你肯定是因为过剩了，才会不赚钱。那么你金融赚钱，当然也不一定对，但是它的原因是什么？正因为你印了这么多的钱，他们在分钱的过程中，他当然赚钱。
所以这实际上是说，中国的发展，还是要真正把这些基本问题分析清楚，我们讨论清楚，我们可能不能一下子做到位，这个可能很难，至少把这个问题抓到它的本质，放在系统里面，所以我说需要一个系统设计，各种市场制度。本来是有一个比较好的体系，原来我们在说，你在出台一个制度之前，要在系统内进行讨论，后来做得好像越来越形式化了，一拍脑袋就定了，对体制要更为系统，这样对发展更为良好。
提问：“您觉得房地产行业，属于实体经济吗？”
朱云来：我补充两句，你这个问题我觉得提得非常好，其实正好也是我们今天讨论所谓这个主题是实还是虚。
房地产是一个非常有意思的东西，你说房地产，你问的问题是实体经济还是虚拟经济，你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济，你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的，就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？
但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚，而在于你到底这个房子盖了多少，盖了有什么用，到底能不能买得起这个房子？你看看现在房子盖了这么多。其实根据国家统计局的年鉴，历年统计你只要算算数就知道了，现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算，已经能够支撑10亿人，实际上我们的城市化率已经是比较夸张了，其实这里面还有很多乡镇里的，也都算进去了，也只有7亿人，你多了3亿。
你说这叫库存吗？是什么库存？是在开发商手里还没有卖出去的，卖出去的就不是库存了吗？或者更准确讲，它是一种闲置，因为虽然被人买了，但是没有被人住，他之所以买是为了将来卖，其实他仍然在这个市场。所以我认为，总量本来已经很高了，算算价格，平均7千元，而收入一年平均只有3万，平衡收支之后，剩下的大约一万，一万块钱买一个一平米六七千，将近一万的，现在可能更高，按照统计平均的概念来说，老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子。

阿牛 · 发表于 2017-6-25 18:53

阿牛发表于 2017-6-25 18:52 w' P$ c/ G, p$ ~+ Q' f- k6 X
朱云来：我想讲讲我的几点基本理解：
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房子为什么会这么贵呢？就因为你纯粹的金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高，问题是你这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。
短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。
像刚才贾先生说，不知道价格怎么调整，我说是的，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。
所以要看到实和虚都在一起，说到底是一个经济，没有听说我们把经济学分成两半，一半叫做实体经济怎么研究，一半虚拟经济怎么研究，不可能的，经济学就是一个，确实实际上金融的过程，是说经济里面的一部分，但是确实是很重要的一部分，是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去，去促进经济的发展。
所以从这方面来讲，对经济促进作用很重要。所以现在我们看到，这些表象可能不是我们想的这么简单，问题更深层次，总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度，合理的增长方式，这些不调整的话，长期发展，可能会越来越多的问题，所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了，也是应该是一个系统总结，修复，然后改变。因为其实我们政策大众方针其实早也定过，我认为是挺正确的，就是你要转变发展方式，要升级，要继续完善市场经济的体制框架，让市场起更重要的决定性作用。所以我觉得这也是很好的例子，而且其实某种意义上来说，我们的地产经济，在整个经济里面，比重占得也是非常之大的，我们看了一下，大概从广义一点的，包括所有的建筑，占了经济至少是1/3甚至更多。所以应该说这个比重是比较大的，问题是比较重的。怎么才能调整好，恐怕增长速度应该不是那么重要，相比我们的增长质量，如果我们增长速度很高，但是增长的质量是不高的，甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的，那我们宁愿首先关注的是增长质量，谢谢。

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