宏观加国房地产回报

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1 G: R/ m2 P5 M& c  \8 c1 k, E9 Z/ L9 U房地产市道备受关注，这不足爲奇，因爲对大部分加拿大认识来説，房屋是他们一生中最大的财务资产。道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监锺頴辉 (Alfred Chung) 指出：「随着加国楼市放缓，不少人担心其房屋的未来价值。楼市有出现週期性起伏的倾向，而加拿大楼市预期会于未来3年逐渐温和下调。未来10年房地产的名义年回报率将约有2%，跟通胀率相若。展望2015年以后，房价应会反弹至3.5%的年回报率。」
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, {. P2 A# u; {% C# s住屋作爲投资及消费品

住屋往往被认为是投资品和消费品。在预测各种金融工具的年回报率时，住宅资产通常会比现金高出一个溢价，因为这些资产有较高的流动性风险。对主要居所来说，房地产的回报率是免税的，所以相对于并非由注册退休储蓄计划持有的现金、债券及股票，主要居所的回报因不用课税而提高。


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; |5 j* E7 K* C( ^8 ^宏观经济因素影响房价

/ j. o: P/ `% B锺頴辉指出从长远来看，与住户相关的因素对房地产价格的影响较小，而宏观经济因素则有较大的影响力。被认为是最有影响力的变数包括收入和经济的增长、人口和住户形成步伐。
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: J2 d0 h8 r" U+ n- k0 J「我们曾发表报告指出，偏低的劳动人口参与率和生产率增长，将抑制加拿大经济增长的力度。我们预料直到2021年的每年实际经济增长约为2%。以名义价值来说，这意味着约4%的收入和经济增长。个人收入的趋势尤其重要，这个变数影响整体的住房负担能力。」

人口增长带动房屋需求

& @$ J* i# A9 a9 u, Y/ E6 R4 f人口增长是经济增长和整体房屋需求的风向标。加拿大统计局预测2030年时人口将年增约0.6%，大为低于目前的1%。房屋需求是由人口增长带动，若增长步伐减慢，房地产价格增长亦应会减慢。

4 g) l$ Z# X- g7 m锺頴辉指出：「住户形成速度亦对长远的房价增长有重大影响。根据预测每年住户形成的数量，料于未来20年至30年间下降，从约19万个降至14万5千至15万5千之间。」
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3 `" j$ H& M/ L0 _5 Y然而，即使人口增长和住户形成的步伐减慢，价格回报率也未必会受压，除非房屋供应调整至配合需求的水平，因为建筑商和发展商将会调整动工步伐，使之与基本需求因素一致。
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借贷成本亦对房价趋势有重要影响。利率不能无限期地留在目前低位。锺頴辉续称：「对于加拿大央行的目标隔夜利率，我们认为较为中立的利率约3.5%；而5年期固定按揭的中立利率将是约7%，这个预测是假设5年期加拿大政府债券收益率与一般5年期固定按揭利率之间有1.5个百分点的息差。随着经济增长减速，以及通胀率比过去30年平均水平更稳定，中立的短期和长期利率都可能会较低。」
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婴儿潮的住房抉择
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加拿大人口面临老龄化和人口增长减慢。而关于这些变化对房价影响是正面还是负面的看法衆説纷纭，缺乏共识。

0 Q- v% y+ A) T/ R2 _+ q+ J* X当一个人年届退休时，便身处三岔路口。他可能成为了空巢老人，子女长大离家，一个较小的居所也许更容易维持或负担。他也可能留在现有居所、利用反向贷款 (借提房屋淨值) 来维持其退休生活，又或视乎健康状况而定，选择留在养老院或供长者居住的退休社区。因此，我们难以评估老年人对楼市的影响力。这只是居所类型有所改变？还是有大量人退出自置居所的行列？
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随着婴儿潮时期出生者年老和最终退休，加国人口中倚靠固定收入退休计划的一群将佔更大比例，这些收入来自加拿大退休金计划 (CPP)、魁省退休金计划 (QPP)、僱主资助的退休金计划或高龄津贴 (OAS)。这些退休计划的每年退休金增长，很多是与通胀或其他生活成本指标挂鈎。因此，随着愈来愈多的婴儿潮时期出生者退休，在人口中佔更大比例，中期内整体收入增长将有下调压力。
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! V8 S2 v5 V% }但锺頴辉表示：「我们的预测是假设婴儿潮时期出生者不会成群结队地出售自己的居所，推低平均房价。他们亦不会全都于同一天放盘。这些调整是于多年内发生，其影响力因而减轻。此外，供应往往会因应不断变化的需求情况作出调整。」
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人口增长依赖移民推动
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# U+ `0 n+ ]+ D9 F* v: I$ c9 h最近一项研究探讨新移民在房屋方面的经验，结论是移民来加时对房屋负担能力有很大的担忧，尤其是在多伦多和温哥华等房价较高的市场。新移民通常选择租房。可是，移民最终能获得负担得起的房屋，约有一半的受访者是于来加4年后自置居所。假如移民几乎是推动人口增长的唯一因素，他们对房屋需求的影响可比我们所预测的大。道明曾在去年一项研究中指出，每年吸纳移民的目标将要从目前的25万名，增至2016年后的35万名，这样才可以抵销人口老化的部分影响。如果这些预测正确，新移民佔整体住户形成的份额将愈来愈越大。很多新移民经历漫长的过渡期，他们抵加后最初几年可能会对出租物业或较易负担的物业，有更大需求。
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财政监管未来变化或更多

未来20年市场上会出现哪类房屋贷款产品 (固定还是浮动利率)，现未可知。近年更多人接受浮动利率，但来自加拿大认可按揭专业人员协会 (CAAMP) 的数据，似乎显示这可能是暂时趋势。政府可以更改受保按揭的规则，也能收紧银行的贷款，以确保消费者债务的增长不会比他们的收入快。未来20年内监管方面出现更多的变化，无论是收紧或放宽，这并非没可能。


全国楼市情况有别
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全国有不同的楼市、经济和人口发展趋势。1980年至2012年间，加国各大城市的名义上房价年增长，最低是圣约翰市的4.1%，最高是温哥华的6.4%，而全国平均值是5.4%。我们根据预估回报率，把楼市跟分为3类：高于全国平均水平，跟平均水平看齐及低于平均水平。高于平均水平类别的房价增长向来良好，此趋势应会继续，这是因为经济增长较佳，并将有大量移民。以温哥华和多伦多来说，土地的限制可能使供应难以调整。跟平均水平看齐的是利载拿、萨斯卡通、温尼辟和渥太华。长远来说，前三者的人口增长对楼市的支持力较弱，渥太华在这方面应胜一筹。哈里法斯和圣约翰属低于平均水平类别，人口发展趋势平澹，过去回报率也不高。



" y0 J; z4 ^; F& B锺頴辉总结时表示：「宏观经济基本因素长远地推动房价的发展趋势。我们的分析结果是加拿大房地产将于未来10年有约2%的年回报率，而价格增长的长期水平是每年3.5%。加拿大面临一些结构性的变化，包括人口老化，以及人口增长愈来愈倚赖移民。这些趋势与房屋需求之间的关係，尚未有一致意见。地区性经济气候的差异，意味着部分大城市将有较大的房地产回报。」

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